تقييم المساحية

ما هو التقييم العقاري؟

وكما ذكرت من قبل، يمكن النظر في التقييم معاملة للهدف أكثر من الحقيقة ، والذي يسعى إلى إيجاد قيمة مرجعية في السوق تُعرف باسم القيمة المساحية. قد يكون للعقار عدة تقييمات مع منهجيات وتواريخ مختلفة. إنها بشكل عام أقل من القيمة التجارية (ما يقرب من 80٪) ، ليس فقط لأنها تأتي من دراسة مكثفة ولكن لأن بعض العوامل التي تؤثر على القيمة السوقية النهائية لا يتم أخذها في الاعتبار بشكل عام ، مثل التكلفة الإضافية للخدمات المهنية وتكاليف الإعلان أو التكاليف الإدارية لشركة التطوير.

في حالة أوروغواي ، لإعطاء مثال: لا يمكن أن تتجاوز القيمة المساحية 80٪ من القيمة التجارية

فائدتها

الاستخدام الأكثر شيوعًا هو التطبيق في تحصيل الضرائب العقارية أو ضريبة الأملاك. الغرض من التقييم هو تطبيق قانون المساهمة مع العدالة الاجتماعية ، بافتراض أن الضريبة يتم توزيعها وفقًا لقيمة العقار (من لديه أكثر يدفع أكثر). كما أن لها قابلية للتطبيق على المعاملات التجارية ، والتي تختلف بين البلدان وفقًا للتشريعات ، ولكن السجل المساحي متكرر لأغراض الحصول على قرض مصرفي ، والدعم المالي في طلب تأشيرة أمريكا الشمالية ، وعمليات المصادرة والتعويض ، ودراسات استرداد مكاسب رأس المال ، إلخ.

طلبك

وتغير قوانين كل بلد في تطبيق هذه الضريبة، مثل السلفادور، حيث لا توجد في إطار هذه التسمية، وفي حالة كولومبيا حيث تشمل هذه الضريبة:

• الحديقة أو الضرائب أربوريزاتيون
• ضريبة الطبقات الاجتماعية والاقتصادية
• المسح الاستقصائي للمسح العقاري

هناك أيضًا أشكال مختلفة للتطبيق ، بعضها يخضع للاستقلال الذاتي للبلديات ، كما هو الحال في هندوراس والبعض الآخر يخضع لسيطرة مركزية ، كما هو الحال في إسبانيا ، حيث تقوم وزارة المالية بدراسة القيم حسب المناطق ، لكن البلديات تقدم عروضًا لاتفاق الأسعار المحلية. بشكل عام ، يعتمد مفهوم الملكية على التعريفات الواردة في القانون المدني ، حيث يتم تأسيسها كممتلكات لا يمكن تفكيكها من قطعة الأرض دون التأثير على هيكلها الأساسي ، وبالتالي فهي تشمل كلا من المبنى والتحسينات الأخرى وحتى المحاصيل الموجودة في الوسط. وعلى المدى الطويل تزيد قيمتها بشكل دائم لأسباب تتعلق بالإنتاجية

بشكل عام ، تتراوح المعدلات بين 1 و 15٪ من كل ألف ، مما يعني أن العقار الذي تبلغ قيمته 200,000 دولار إذا كان المعدل 4٪ سيتعين عليه دفع 400 دولار سنويًا. لا يبدو أنها كبيرة ، لكنها عادة ما تكون الثانية من حيث الوزن ، عندما نتذكر أن هناك أنواعًا أخرى من الضرائب المباشرة مثل:

• الصناعة والتجارة
• البنزين نظير تكلفة إضافية
• الإضاءة العامة
• تسميات
• رسوم بيئية إضافية
• الترسيم والتوسع الحضري
• تدريب المرحاض والحرائق وغيرها من الخدمات

التقييم الحضري

وبصفة عامة، فإن التقييم الحضري، باستخدام طريقة (هناك غيرها) من تكلفة الاستبدال ناقصا الاستهلاك المتراكم، له مكونان:

  قيمة الأرض. يبدأ هذا عادةً من دراسة تستند إلى معاملات السوق ، والتي إذا تم إجراؤها بطريقة تمثيلية يمكن ترجمتها إلى مناطق متجانسة حيث يمكن الحصول على القيم التقريبية للأرض.

بالإضافة إلى ذلك، هناك عوامل تؤثر بشكل فردي على خصائص محددة، إما سلبا أو إيجابيا:

• شرط الزاوية
• الطوبوغرافيا، عندما يؤثر على خطر الانهيار الأرضي، الفيضانات أو زيادة تكلفة البناء
• النظام الخاص
• الضعف في الانهيارات الأرضية أو الفيضانات
• جبهة العلاقة - الخلفية
• قيمة المشهد
• الخدمات العامة القائمة

مع هذا تحصل قيمة الأرض

في حالة ميديلين ، تعتبر القيم التالية من القيم التي تؤثر على قيمة الأرض: التضاريس ، واستخدام الأراضي ، والطرق ، والخدمات العامة. وتسمى هذه المناطق مناطق جيو اقتصادية متجانسة ، وجداول الانحدار ، وفي منشور آخر سنعرض العملية الكاملة لميديلين.

  قيمة المبنىيتم تطبيق ذلك من دراسات أنماط البناء ، والتي تستند إلى ترجيح المباني النموذجية ، والتي تم حسابها بدورها عن طريق جداول تكلفة الوحدة. ثم تصنف عملية الالتقاط العناصر البناءة التي تؤثر على القيمة ؛ وبالتالي فإن: الاستخدام الذي تم بناء المبنى من أجله ، وفئة المواد وجودة التصنيع أو مجموع أوزان عناصر البناء ، يمكن تحديد نوع البناء الذي يتوافق معه.

وبمجرد تحديد التصنيف البناء الذي ينطبق عليه، يتم ضربه في مجموع متر مربع، إذا كان هناك أكثر من طابق واحد، يتم تطبيق عامل تعديل ويولد المجموع قيمة المبنى.

بالإضافة إلى ذلك ، يتم تطبيق عامل الإهلاك المتراكم ، والذي يتم استخدام جدول أيضًا بناءً على سنوات إنشاء المبنى والترميم الذي حصل عليه. بالنسبة للمباني الخاصة ، يتم إجراء التقييمات باستخدام أنواع أخرى من الأساليب ، كما هو الحال في حالة المجمعات السياحية ، والمناطق الصناعية ذات التوجه التكنولوجي ، والمطارات ، إلخ. يتم حساب التفاصيل الإضافية الأخرى بشكل منفصل ، على الرغم من أنها موجودة أيضًا في دراسة المبنى.

وبالتالي فإن التقييم الحضري يتكون من مجموع:

• قيمة الأرض
• قيمة المبنى
• قيمة التفاصيل الإضافية الأخرى

التقييم الريفي

القيمة الريفية أو الريفية مماثلة للحضرية، مع المكونات التالية:

قيمة الأرض ، بالنسبة لدراسات قيمة الأرض ، توجد طرق خاصة تعتمد على العلاقة بين القيمة السوقية وإنتاجيتها في منطقة اقتصادية ومناخية معينة. يشمل هذا التصنيف عوامل الوصول المادية والطبوغرافية والمناخية والجغرافية والأساسية لأغراض الإنتاج.

لذلك يتم تصنيف التربة بناءً على قدرتها الزراعية ، والتي تصبح أيضًا منطقة متجانسة. سيتم تحديد القيمة حسب قيمة المتر المربع للمنطقة ، حسب مساحة قطعة الأرض ؛ هذا ، على عكس العامل الحضري ، له عوامل تعديل تؤثر على قيمته مثل:

• المسافة إلى العقد التجارية
• الوصول إلى الطرق
• المسافة إلى مصدر المياه أو نظام الري
• تضاريس

بمجرد تطبيقها، سوف تحصل قيمة الأراضي الريفية

كما تشمل قيمة الأراضي الريفية قيمة المباني، يمكن أن تشمل دراسات تصنيف البناء إنشاءات نموذجية للمناطق الريفية مثل مصانع النبيذ والمزارع والقوادس ، إلخ. سيكون هناك أيضًا تفاصيل إضافية سيتم حسابها بشكل منفصل ، كما هو الحال في المناطق الحضرية ، مثل حمامات السباحة ، والشرفات ، والجدران ، والقشرة ، والأرصفة ، والسلالم ، إلخ.

قيمة المحاصيل الدائمة، لذلك فإن الدراسة التي تستند عادة إلى تكاليف المدخلات والعمالة والميكنة تختتم في المتوسط ​​لمختلف النباتات (البن والكاكاو والنخيل الأفريقي وغيرها)
أو في حالة العشب لكل متر مربع. وسوف يكون لها عوامل تعديل تتعلق بتوقع الإنتاجية التي لا يزال متوقعا من هذا المحصول، والتي تشمل:

• حالة الصحة النباتية
• عمر النباتات

ثم، فإن الناتج من مجموع النباتات، لتكلفة زراعة ومضاعفة في عوامل تعديلها سيكون قيمة المحاصيل الدائمة.

ثم سيتألف التقييم الريفي من مجموع:

• قيمة الأرض
• قيمة المباني أو التحسينات
• قيمة التفاصيل الإضافية الأخرى
• قيمة المحاصيل الدائمة

هل يستحق كل هذا العناء؟

فمن الممكن أن بعض منكم، في منتصف المنصب، شعروا أنهم كانوا يغنيون لعبة الديك كابون، قبل تمكن ملكيادس لعلاج مرض الأرق في ماكوندو.

لكن الأمر يستحق ذلك ، على الأقل إذا كان ذلك لأغراض ضريبة الأملاك. في حالة كولومبيا ، نتيجة لذلك ، من خلال تفعيل المراحل الثلاث من تحديث السجل العقاري في ميديلين ، التي بلغ إجمالي استثماراتها حوالي 8,840 مليون بيزو ، المجموعة الإضافية التي يمكن أن تُنسب إلى المشروع لمفهوم ضريبة الملكية الموحدة ، في أول 3 سنوات من الصلاحية ، يعادل حوالي خمسة عشر ضعفا القيمة المستثمرة.  وفي حالة هندوراس، تعتبر ضريبة الأملاك إحدى إمكانيات الاستدامة الذاتية للبلديات، على الرغم من أن الوقت قد أظهر أن تنفيذ هذه العملية أسهل من استدامتها عن طريق الانقطاع.

إلى المدى الذي تقوم فيه مؤسسة حاكمة للمجال المالي أو المساحي بتنفيذ منهجية ومنهجية وإعطاء استمرارية لها ، يمكن أن يكون التقييم ممارسة فعالة للغاية ؛ مفيدة ليس فقط للمسائل الضريبية. قد تكون تكلفة المبادرات الفردية أو المنهجيات المختلطة أعلى من الإيرادات المتوقعة.

كما أنه يؤثر على السياسات الناقصة في المنافسة العمالية البلدية، عندما تحتاج الرعاية السياسية إلى أن تكون تدريب الناس في كل مرة هناك تغيير الحكومة.

في هذه المقالة هناك دليل لتطبيق طريقة التقييم الحضري